Produziert für: Grundblatt 08/2007
Ein Haus zeigt seinen Wert auf viele Arten. Es hat einen emotionalen Wert, weil die Besitzer es selbst gebaut oder individuell ausgestattet haben. Es hat einen besonderen Wohnwert, weil in der Nähe Schule und Kindergarten gut zu erreichen sind. „Aber jedes Gebäude hat auch ganz profan seinen wirtschaftlichen Wert“, sagt Siegfried Kleber vom Ingenieurbüro Hauer & Partner, dessen Spezialgebiet die Wertermittlung von Großprojekten ist, und ergänzt: „Es gibt verschiedene Situationen, in denen Hausbesitzer ein Gutachten über den Gebäudewert benötigen. Wenn eine Hypothek aufgenommen werden soll oder wenn Haus und Grundstück den Besitzer wechseln sollen. Außerdem werden Gutachten bei Versicherungsfällen und von Banken für Darlehensbewertungen herangezogen.“
Für Matthias Hofmann, Immobilienmakler im fränkischen Lauf, steht die Wertermittlung anlässlich eines Besitzerwechsels im Vordergrund: „Nicht nur unterschiedliche Faktoren wie Lage, Alter, Größe, Ausstattung und Zustand einer Immobilie fließen in die Bewertung ein. Auch die Perspektive des Betrachters ist wesentlich. Die Besitzer sehen ihr Haus mit anderen Augen als die Bank. Als Makler lege ich Wert auf eine neutrale Perspektive. Genau da kann mich ein Gutachter in Zweifelsfällen hervorragend unterstützen. Denn nur auf sachlicher Basis kann ich für Verkäufer und Käufer faire Bedingungen schaffen.“ Neben dem Verkehrswert, also dem Wert, den ein Objekt auf dem Markt erzielen kann, ist gerade für vermietete Häuser und Wohnungen auch der Ertragswert von großer Bedeutung, auf dessen Basis man die zukünftige Rendite prognostizieren kann.
„Ein Gutachten kann auch aufzeigen, welche Perspektiven ein Objekt zukünftig hat“, betont Jürgen Hauer und führt aus: „Schwachstellen können rechtzeitig erkannt werden. Oft können nachteilige Faktoren, die den Wert beeinflussen, durch geeignete Maßnahmen entschärft werden.“ Damit spricht der Diplom-Ingenieur von Hauer & Partner einen weiteren Nutzen von Gutachten an, der meist weniger im Vordergrund steht.
Bei der Begutachtung der Energieeffizienz kommt es auf die Feinheiten an. Siegfried Kleber erklärt: „Man kann die Energieeffizienz entweder auf das Gebäude oder auf den Verbrauch bezogen begutachten. Der zweite Ansatz ist kostengünstiger und gibt Auskunft darüber, wie viel Energie pro Flächeneinheit verbraucht wird. Dabei wird das individuelle Verhalten der Bewohner berücksichtigt. So bekommt man zum Beispiel eine konkrete Vorstellung davon, wie hoch die Energiekosten einer vierköpfigen Familie in einem bestimmten Haus sein können. Bei der auf das Gebäude bezogenen Bewertung wird der Dämmwert der Umfassungswände des Hauses betrachtet. Das individuelle Nutzungsverhalten der Bewohner wird dabei aber nicht berücksichtigt.“
Doch woher weiß man, welcher Gutachter der richtige ist? Matthias Hofmann weiß, dass es für Laien schwierig sein kann, einen geeigneten Gutachter zu finden: „Am besten hört man sich im Bekanntenkreis um. Über Empfehlungen kommt man zu einer relativ hohen Trefferquote, denn die Suche nach einem Gutachter ist nicht anders als die nach einem guten Hausarzt.“ …
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